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お客様とお話していると、どうしても金額の話になります。
「坪いくら位になるの？」
建物のだいたいの金額を知りたいという気持ちはわかります。
他社と比較したいという気持ちもあるでしょう。
でも、坪単価ってあまりにも精度が低すぎると思うんです。
というよりも、各社の前提条件が整理されていません。
弊社では『土地探し』の前に知って欲しい事のひとつとして、以下のような話をさせて戴きます。
予算の話です。
総予算＝建物価格＋土地価格＋諸経費
弊社は、土地を扱いません。
お客様の家づくりの総予算から、土地価格を差し引いた価格が建築費用となる訳です。
ここで注意して欲しいのは、諸経費です。
・税金（消費税・固定資産税・不動産取得税・都市計画税 等）
・ローン関係の費用（手数料・保証料・団体信用生命保険特約料・火災保険料・つなぎ資金の金利負担分 等）
・登記諸費用（建物表示登記・建物所有権保存登記・土地所有権移転登記・抵当権設定登記 等）
・仲介手数料等、土地取得に掛かる費用だってあります。
その他に掛かる費用も挙げてみましょう。
・引っ越し費用・家具の購入費用
・建築確認申請費用・構造計算費用・その他申請費用・地盤調査費用・敷地調査費用
・工事車両用駐車場賃料・資材置き場賃料・近隣挨拶費用・地鎮祭費用・上棟式費用・竣工式費用
まだまだあるかも知れません、特に決まりがないのでわかりにくいんです。
大雑把に言えば、建物費用の15～20％が目安となります。
土地を取得する際にも、様々な費用が必要になる場合があります。
必ず、確認するようにしましょう。
・古屋の解体・撤去費用・滅失登記費用
・門扉・門塀・植栽・外構等の解体・撤去費用
・上下水道の引込費用・口径変更費用・メーター廻りの配管交換費用
・都市ガスの引込費用
・元駐車場であれば、アスファルトや砂利の撤去および整地費用も必要です。
前面道路の状況によっては、電気の引込費用が発生する場合もあります。
また、建物価格というのも曲者なんですよね・・・。
建物にも、大きく2つの費用があるんです。
①建物本体工事費用（一般的にはこれを建物価格と言う事が多いと思います。）
『坪単価』×坪数で表現することもありますが、その内容は建設会社によってマチマチです。
よく確認することをお勧めします。
例えば、床面積のカウント方法です。
イラストの着色部分を加えた『施工面積』で計算するケースも多々あるようです。
仮に延べ床面積を30.0坪、着色部分の面積を10.0坪とすれば施工面積は40.0坪になります。
仮に坪単価が40.0万円であれば、これを掛けたものが標準工事費となります。
30.0坪であれば1200万円、40.0坪であれば1600万円になります。
そして、これにオプション工事の合計を加えたものが建物本体工事費用です。
②付帯工事費用
建物以外の費用です。
・屋外給排水費用・屋外電気工事費用（引込費用含む）・地盤改良工事費用・外構工事費用・植栽工事費用
・照明工事費用・空調工事費用（換気工事費を含む場合もあります）・その他特殊設備工事費用
・インテリア工事費用 等
一般的には、450～600万円程度の費用が必要になると思います。
以上をまとめると、次のようになります。
建物本体工事費用＋付帯工事費用＋土地費用＋諸経費＝家づくりの費用
坪単価について、もう少し詳しく書きたいと思います。
坪単価を建物面積（坪）に掛ければ、建物の金額を算出する事が出来ます。
誰でも簡単に建物金額を計算できる訳ですから、便利ですよね？
でも坪単価って建坪に応じて異なる場合が多いし、アレは別、コレも別なんて事も多いんです。
そのカラクリを少しだけ、解き明かしてみたいと思います。
坪単価が変動する最も単純な事例をご紹介します。
何坪の家を建てても、キッチンセットや浴室などの水周り設備は必要です。
逆に、家が大きくなったからと言って、これらの数が増えるケースって稀だと思います。
仮にこれらのセットに200万円掛かるとします。
25坪の家であれば、これは坪当たり8万円に当たります。
そして50坪の家であれば、坪当たり4万円に当たります。
これだけで4万円もの差が発生します。
玄関ドアや階段の数、建物の規模の大小で変わらない物ってたくさんありますよね？
だから小さな家ほど、坪単価は高くなりやすいんです。
また、建物の形によっても坪単価は変わります。
たとえば、4間×5間で20坪の家と、10間×2間の同じ20坪でも細長い家では、工事する壁の長さが違います。
前者は18間分の壁の量に対して、後者の細長い家では24間分の壁が必要になります。
壁だけでも、3割以上余分に工事費がかかります。
また四角い建物に対して角が欠けた建物では床面積は少なくなりますが、外壁の長さや面積は全く変わりません。
工事をする面積と床面積が違うので、小さい家や変形した家は、坪単価が高くなる訳です。
さらに、平屋と2階建てでも同じことが言えます。
40坪の平屋と2階建てでは、同じ床面積でも、平屋では40坪分の基礎と屋根が必要です。
総2階の家であれば、20坪分の基礎と屋根で事足ります。
掛かる費用を床面積で割ったものが『坪単価』です。
でも、掛かる費用の中に『何が含まれていて、何が含まれているのか』をはっきりさせる必要があります。
そして、『床面積には何が含まれているのか、いないのか』もはっきりさせましょう。
そもそも、何坪を想定しているのかも重要です。
70坪くらいの家の掛かる費用を言われても、なんのアテにもなりません。
「でも、大体の金額がわからなければ困る・・・。」
という方もいますよね？
そんな方には、弊社の建てた建物の金額を参考としてお知らせしています。
この間取りで、この仕様で○○○○万円でした。
但し〇年前の話です。
という具合です。
様々な住宅雑誌に、建物価格が挙げられています。
この金額って、何が含まれているんだろう？
いつも不思議に思うんですよね。
業界基準として、決めてしまえばいいのに・・・。
posted by Asset Red
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